クラウドファンディングの危険性　注意すべき点は？

融資型クラウドファンディングや不動産投資型クラウドファンディングは、少額からの投資が可能なサービスもあり、手軽に投資を始められるメリットがあります。

しかし、利回りだけを見て投資をすると痛い目にあうかもしれません。
投資をする際に注意すべきポイントを参考にして投資をしていきましょう。

投資方法は？

分散投資と２年以上の長期案件は避けるべき。

クラウドファンディングの投資は元本保証がされていません。
業務運営会社が倒産の可能性もありますし、案件毎に変動リスクがあります。
出来る限り、信頼できる複数の運営会社と複数の案件に投資資金を分散させましょう。
私は１０社以上に分散投資をしています。

クラウドファンディングの投資は基本的には途中解約はできません。
２年以上の長期案件は避け、市況の変化に対応出来るようにすべきだと思います。

運営会社の選び方は？

運営会社が倒産してしまうと、投資した元本が返ってこないリスクがあります。
上場企業や大手企業の参入もあり、運営企業の資本関係を確認し、信頼できる事業者を選びましょう。
大手企業は資本力があり倒産するリスクが小さいです。

また、上場企業であれば監査法人など外部の第三者機関の監査を受けるので、会社のIR情報を確認することが出来るのもポイントです。

また運営開始時期やファンドの実施件数、優先劣後出資の有無、優先劣後出資比率などが参考になります。

優先劣後出資とは？

不動産クラウドファンディングで、出資金の元本割れリスクを軽減する仕組みが「優先劣後出資」です。

優先劣後出資とは「投資家」を『優先出資者』、「事業者」を『劣後出資者』に出資資金を分けて扱います。
投資家と事業者が一定の比率で出資をし合いますが、その比率は事業者、またはファンドによって異なります。

優先劣後出資を採用すると、利益は優先出資者である投資家から分配されます。
逆に、空室や売却損などの損失が出た場合、劣後出資者である事業者から先に損失を負担することになります。
事業者が出資している以上の損失がでた場合は、投資家も損害を受けます。
劣後出資比率が高いほど投資家の安全性は高くなります。

手数料は？

多くのクラウドファンディング会社では、口座開設手数料や管理手数料、ファンド申し込み手数料などはかからないのが一般的です。

しかし、投資資金の入金手数料や配当金の出金手数料などはサイトによって異なります。
入金手数料は投資家の負担になりますので、月何回まで送金無料のネット銀行を使いましょう。

また出金手数料は会社によって違います。
無料もあれば１件何百円かかる会社もあります。
出金側の銀行と同じ銀行の場合無料になるケースが多いので、口座を作ってコストを下げるのも手です。

契約の種類は？

クラウドファンディングの契約では、匿名組合契約のみの会社と匿名組合契約と任意組合契約がファンド毎に混在している会社があります。私は匿名組合契約をお勧めします。

匿名組合契約
出資者は事業者に対して出資を行い、事業者は出資をもとに生み出した利益を出資者に分配する契約です。出資した金額以上の損をするリスクがありません。
分配金の課税区分は雑所得になります。

任意組合契約
任意組合の組合員が任意組合契約に基づいて出資を行い、共同で事業を営むことを約するものです。組合員全員が無限連帯責任を負うので注意が必要です。
分配金の課税区分は不動産所得になります。

営業者報酬

融資の貸付金利＝投資家利回り＋営業者報酬になります。

会社によって営業報酬を明記している所や貸付概要などで融資金利を明記している所は良いのですが、契約成立時交付書面などを見ないと分からない会社もあります。
分かりにくい所は営業者報酬が高い傾向にあると感じますので、貸付金利が高すぎる所はリスクも高くなります。

もらえるものはもらっとこう

会社によっては、楽天ポイントやギフトカードなどがもらえるケースがあります。
特に登録時にはもらえる事が多いのでもらっときましょう。
また、ポイ活でも該当する会社がかなりあるので、調べてから登録する事をお勧めします。
数千円～数万円もらえる物があるので、その分を投資に回して投資の回転を上げましょう。
その際、1か月以内に投資とかの制限がありますのでご注意を

運用中のクラウドファンディング

私が運用中、検討しているクラウドファンディングの内容は下記になります。
信用度は会社の規模や親会社、実績を参考に、独断と偏見で決めました。
１００％安全な会社はありませんので、会社と案件の分散投資が基本です。

サービス名	信用度	実績総数	投資額	優先劣後出資	利回り	営業報酬	契約	正常償還率	振込手数料
AG CrowdFunding	◎	５３	１円～	なし	0.9～6.0％	2.0％	匿名	100％	無料※
Rimple	◎	６４	１万円～	あり	2.7～5.0％	不明	匿名	不明	無料
プレファン	○	３２	１万円～	あり	4.2～5.0％	不明	匿名	不明	無料
COZUCHI	○	８４	１万円～	あり	4.0～10％	不明	匿名任意	不明	無料
オルタナバンク	○	311	１万円～	なし	4.0～12％	2.9％	匿名	100％	無料※
Bankers	○	227	１万円～	なし	1.8～7.2％	2.1％	匿名	100％	無料
利回り君	○	６４	１万円～	あり	2.0～7.0％	10.25％	匿名任意	不明	無料
I-Bond	○	–	１万円～	あり	1.5％	1.0％	匿名	–	440円
Funds	○	351	１円～	なし	1.0～3.0％	非公表	匿名	100％	無料
Funvest	○	53	10万円～	なし	2.25～4.5％	不明	匿名	不明	無料
トモタク	▲	54	10万円～	あり	5.0～10.0％	不明	匿名	100％	250円
OwnersBook	✖	282	１万円～	なし	2.2～5.6％	不明	匿名	–	330円
TSON FUNDING	✖	134	10万円～	なし	5.3～7.0％	5.0％	匿名任意	100％	286円
CAPIMA	✖	１２	１万円～	なし	4.0～8.0％	不明	匿名	–	無料
FUNDROP	✖	１５	１万円～	あり	5.0～12.％	3.3％	匿名	不明	52円
T’s Funding	✖	１４	10万円～	なし	4.8～7.4％	不明	匿名任意	不明	無料※

振込手数料の無料※は、振込先がGMOあおぞらネット銀行の場合になります。

AGクラウドファンディング

AGクラウドファンディング社は消費者金融大手で東証プライム上場のアイフルの100％子会社です。
これまでに利払いの遅れや元本の毀損はありません。【2023年9月末】

運営開始	2021年9月
運用期間	6～24カ月
利回り	0.9～6.0％
実績総数	５３件（2023/09末）
投資額	１円～
優先劣後出資	なし
契約	匿名組合契約
営業者報酬	0.08～2.0％
公式サイト	https://ag-crowdfunding.co.jp/

振込手数料：（GMOあおぞらネット銀行の場合）無料（分配金の配当、償還時）
　　　　　　（GMOあおぞらネット銀行以外の場合）一律 145円 (税込) / 件
また、GMOあおぞらネット銀行から他の金融機関の口座宛ての振込手数料は月1件まで無料なので口座を作ったらお得です。

AGクラウドファンディングはアイフルファンドと不動産担保ローンファンドの２種類があります。

アイフルファンド
アイフル株式会社（東証プライム市場上場）の子会社である、AGクラウドファンディング株式会社が募集する貸付型ファンド。貸付先はアイフル（株）です。
安全性が高いが利率は低いです。
利回り：0.9～1.2％
営業者報酬：0.08％
運用期間：6ヶ月

不動産担保ローンファンド
不動産に担保権を設定し元本リスクを軽減したファンド。
匿名組合出資という形でAGレンディングが組成する不動産担保ローンファンドに投資します。
利回り：4.0～6.0％
営業者報酬：2.0％
管理委託手数料：貸付残高の 0.9％
運用期間：12～24ヶ月

利回りくん

株式会社シーラが運営しており、親会社の株式会社シーラテクノロジーズが2023年3月に米国NASDAQへ上場しています。
楽天ポイントがもらえるお得感があります。また数万円の投資後に、10万円の投資で数千の楽天ポイントがもらえるメールがくる場合があり悩みます。
しかし、営業報酬の明記が無く、貸付概要などで融資金利の明記も無く不親切。
売却時にトータル10.25％と読み取れるがそうすると4.5％が利回りだと14.75％で貸してるのか・・・

運営開始	2010年9月
運用期間	3カ月～10年
利回り	2.0～7.0％
実績総数	64件（2023/09末）
投資額	1万円～
優先劣後出資	あり（劣後出資比率：案件毎に変動）
契約	匿名組合契約、任意組合契約
営業者報酬	不明
公式サイト	https://rimawarikun.com/

振込手数料：　無料（分配金の配当、償還時）

トモタク

株式会社イーダブルジーが運営しており、親会社などはありません。
これまでに元本の毀損はありません。【2023年9月末】
親会社はありませんので、問題発生時の安心感は弱いです。
運用期間におけるグループ会社とのマスターリース(サブリース)契約を終結して、原資元本の保全性を高めています。
しかし、営業報酬の明記が無く、貸付概要などで融資金利の明記も無く不親切。

運営開始	2020年8月（1号ファンドは2020年11月）
運用期間	3～18カ月
利回り	5.0～10.0％
実績総数	54件（2023/09末）
投資額	10万円～
優先劣後出資	あり（優先出資90％、劣後出資10％）
契約	匿名組合契約
営業者報酬	不明
公式サイト	https://www.tomotaqu.com

振込手数料：　250円（どちらの金融機関にかかわらず一律）

TSON FUNDING

株式会社ＴＳＯＮが運営しており、TOKYO PRO Marketに上場しておりましたが、上場廃止になるそうです。上場廃止予定日は2023年12月27日。
ファンドの件数もコンスタントに出ており良かったのですが、上場廃止の影響を確認してからの投資を検討します。丁度同じ時期にここのファンドが終わるので、私は様子見です。

営業報酬の明記が無く、貸付概要などで融資金利の明記も無く不親切。
契約成立前書面を見ないといけない。

配当金の支払い、元本割れはありません。【2023年9月末】
空室リスクに備えた「全期間家賃固定型の空室保証」制度を設定することでリスクを減らしています。

多くの不動産クラウドファンディングで「途中解約ができない」という制約がある中、TSON FUNDINGでは運用途中でも解約できます。
しかし出資額の３％+消費税の手数料がかかり、任意組合の場合はさらに義変更手続３万円+手数料がかかるので、緊急事態で現金化する場合にしか使えません。余裕資産で運用しましょう

運営開始	2020年12月
運用期間	5～36カ月
利回り	5.3～7.0％
実績総数	134件（2023/09末）
投資額	10万円～
優先劣後出資	なし
契約	匿名組合契約、任意組合契約
営業者報酬	売却報酬 2.0％、事務手数料 3.0％（物件例）
公式サイト	https://tson-funding.jp/

振込手数料：匿名組合ファンドの場合は、無料
　　　　　　任意組合ファンドの場合は、有料（286円引かれてました）

オルタナバンク

第一種金融商品取引業者である「SAMURAI証券株式会社」が運営を行なっています。
元本還元率１００％（2022年12月現在までに募集を行ったファンドの実績）。
保証がついているファンドや実績数、運営期間などから安全性が高い。

親会社とのコミットメントライン契約（極度額10億円）にて資金の確保をおこなっており、未回収リスクを抑えている。貸付条件が明記されています。

運営開始	2002年2月創立、2016年サービス開始
運用期間	4～39カ月
利回り	4.0～12.0％
実績総数	311件（2023/09末）
投資額	1万円～
優先劣後出資	なし
契約	匿名組合契約
営業者報酬	1.0～2.0％
公式サイト	https://www.alternabank.jp/

振込手数料：（GMOあおぞらネット銀行の場合）無料
　　　　　　（GMOあおぞらネット銀行以外の場合）一律 145円 (税込) / 件
GMOあおぞらネット銀行から他の金融機関の口座宛ての振込手数料は月1件まで無料なので口座を作ったらお得です。

CAPIMA

アバンダンティアキャピタル株式会社が運営を行なっています。
運営を開始したのが2022年12月であり、まだ運用が終わった案件がありません。
投資した理由は、ポイ活の高ポイント、利回りで６％と投資したファンドが常に担保評価額が上回るよう設定になっていた点です。

ファンド概要と貸付条件があるが利率が同じで営業者報酬が不明。
契約締結前交付書面でも明記が見つからず。

運営開始	2019年9月（2022年12月から募集開始）
運用期間	6～12カ月
利回り	4.0～8.0％
実績総数	12件（2023/09末）
投資額	1万円～
優先劣後出資	なし
契約	匿名組合契約
営業者報酬	不明
公式サイト	https://www.capima.jp/

振込手数料：　無料（分配金の配当、償還時）

Rimple

プロパティエージェント株式会社が運営を行なっており、東証プライム市場(証券コード3464)に上場。
東証プライム市場の不動産会社の運営なのでかなり信用度が高いです。
また優先出資70％と他社（90％や95％）に比べかなり高く設定されています。

営業者報酬は不明で、契約成立前書面を見てもわかりませんでした。
他社に比べるとリスクの説明が少なく判断しずらいイメージを持ちました。
また、利回りが年々下がっているのがとても気になります。

運営開始	2020年3月から募集開始
運用期間	6ヶ月
利回り	2.7～5.0％
実績総数	64件（2023/09末）
投資額	1万円～
優先劣後出資	あり（優先出資70％、劣後出資30％：物件毎）
契約	匿名組合契約
営業者報酬	不明
公式サイト	https://funding.propertyagent.co.jp

振込手数料：　無料（分配金の配当、償還時）

Bankers

株式会社バンカーズが運営を行なっており、グループの持株会社として、株式会社バンカーズ・ホールディングがあります。泰平物産株式会社（創業：1969年3月　金融業）の株式取得により100%子会社化（株式会社バンカーズに社名変更）

貸付条件が明記されており、貸付先の情報などもあり情報開示がしっかりしています。
ファンド運用状況は正常償還率100%【2023年9月末】
ファンドが多岐に渡っているので、自分の勉強も必要と感じます。

運営開始	2020年12月から募集開始
運用期間	3～24カ月
利回り	1.8～7.2％
実績総数	227件（2023/09末）
投資額	1万円～
優先劣後出資	なし
契約	匿名組合契約
営業者報酬	1.0～2.1％（物件毎）
公式サイト	https://www.bankers.co.jp

振込手数料：　無料（分配金の配当、償還時）

FUNDROP

ONE DROP INVESTMENT 株式会社が運営を行なっております。
劣後出資比率が２０％から６０％と高めに設定されおり、賃料保証（マスターリース契約）もある物件がありリスクを押さえた対応をされています。
想定収支の項目で営業報酬などを明記しています。
親会社はありませんので、問題発生時の安心感は弱いです。

運営開始	2013年１月（2020年11月から募集開始）
運用期間	3～12カ月
利回り	5.0～12.0％
実績総数	15件（2023/09末）
投資額	1万円～（ファンド毎）
優先劣後出資	あり（劣後出資比率：案件毎に変動）
契約	匿名組合契約
営業者報酬	3.3％（物件毎）
公式サイト	https://fundrop.jp/

振込手数料：出金口座が楽天銀行の場合　52円(税込)
　　　　　　他の金融機関の場合　3万円未満：150円(税込)、3万円以上：229円(税込)

I-Bond

株式会社マリオンが運営を行なっております。
2018年9月に東京証券取引所スタンダード市場へ上場しております。
i-Bondは複数の不動産で構成されています。
資金が必要となった場合は24時間365日買取請求の申請ができます。
（買取請求受付後の5営業日後に振込）

分配金は、1年を365日として、保有期間の実日数に基づく、日割計算により算出されます。
分配金（税込）＝出資金×1.5％×運用日数÷365日（1円単位切り捨て）
計算期間が毎年10月1日~9月30日であるため、i-Bondの分配日は毎年11月末日。
分配金の振込手数料は無料。

手数料は原則無料と表記していますが、金融機関の振込手数料はお客様負担となっており分かりずらい表記です。

運営開始	1986年11月（2019年5月i-Bondの販売開始）
運用期間	無期限（いつでも現金化可能）
利回り	1.5％
実績総数	ー　（複数の投資物件の組み合わせ）
投資額	1万円～
優先劣後出資	あり（優先出資95％、劣後出資5％）
契約	匿名組合契約
営業者報酬	１％（事業から生じる賃料収入の１％）
公式サイト	https://www.i-bond.jp/

振込手数料：金融機関への振込手数料は有料。
三井住友銀行　同一店　（3万円未満）110円
　　　　　　　　同一店　（3万円以上）220円
　　　　　　　　本支店　（3万円未満）220円
　　　　　　　　本支店　（3万円以上）275円
他行あて　　　　　　　（3万円未満）385円
　　　　　　　　　　　　（3万円以上）440円
※同一店は、三井住友銀行新小岩支店

Funds

ファンズ株式会社が運営を行なっております。
ファンド運用状況は正常償還率　１００％　【2023年9月末】
投資先の企業が上場企業もしくはファンズの監査をクリアした企業で、貸し倒れのリスクを押さえている。
優待サービスがあるファンドもある。
企業への貸し出しで、担保なし・保証なしの為、万が一の場合はダメージが大きいので、貸し出し先の企業や期間を吟味しましょう。

運営開始	2016年11月
運用期間	3～36カ月
利回り	1.0～3.0％
実績総数	351件（運用中143件、終了208件）
投資額	１円～
優先劣後出資	なし
契約	匿名組合契約
営業者報酬	非公表（ファンドで集めた資金ではなく、別資金から支払い）
公式サイト	https://funds.jp/

振込手数料：　無料（デポジット口座の資金を出金する場合）

OwnersBook

ロードスターインベストメンツ株式会社が運営を行なっております。
東証プライム上場企業（親会社ロードスターキャピタル株式会社）の100%子会社です。
貸付型は全案件不動産担保付き、元本割れなし【2023年9月末】

元本割れは無いが、2019年09月募集のファンドが返済遅延で【2023年9月末】現在遅延のまま。終わってないので元本割れではないが　一部弁済を受け、42.9百万円（投資額の5.7%）を分配。
資金回収大丈夫？かなり弱い。
投資するなら、トラブルが大阪の案件なので、東京の案件だけ、出来る限り分散して投資かな？

私は業者の対応に不安を感じたので利用しませんでした。
利用する際は自己責任で。

運営開始	2014年9月
運用期間	4～35カ月（平均運用期間21.1か月）
利回り	2.2～5.6％
実績総数	282件（運用中37件、終了245件）
投資額	1万円～
優先劣後出資	なし
契約	匿名組合契約
営業者報酬	不明
公式サイト	https://www.ownersbook.jp/

振込手数料：　一律で330円（税込）

プレファン

株式会社プレサンスリアルタが運営を行なっております。
東京証券取引所スタンダード市場に上場しているプレサンスコーポレーションのグループ企業になります。
優先劣後出資が最新の物件だと20：1と0.5％を切っているのが少し気になりますが、親会社が大手マンションデベロッパーなのは安心感にはなります。

運営開始	平成20年8月設立（2021年11月から募集開始）
運用期間	6カ月
利回り	4.2～5.0％
実績総数	32件
投資額	1万円～
優先劣後出資	あり（劣後出資比率：案件毎に変動）
契約	匿名組合契約
営業者報酬	不明
公式サイト	http://www.pressance.co.jp/

振込手数料：　無料（分配金の配当、償還時）

T’s Funding

タマキホーム株式会社が運営を行なっております。
沖縄県の不動産会社の為、物件は沖縄の物件になっています。

運営開始	2022年6月から募集開始
運用期間	3～6カ月
利回り	4.8～7.4％
実績総数	14件
投資額	10万円～
優先劣後出資	なし
契約	匿名組合契約、任意組合契約
営業者報酬	不明
公式サイト	https://tsfunding.jp/

振込手数料：（GMOあおぞらネット銀行の場合）無料
　　　　　　（GMOあおぞらネット銀行以外の場合）一律 145円 (税込) / 件
　　　　　　　GMOあおぞらネット銀行から他の金融機関の口座宛ての振込手数料は
　　　　　　　月1件まで無料なので口座を作ったらお得です。

COZUCHI

COZUCHIで扱うファンドについては、販売会社は全てLAETOLI株式会社ですが、運営会社に関しては、LAETOLI株式会社のほか、株式会社TRIADが参加しています。
多数の案件が数億越えの大きな案件で、他のクラウドファンディングとは規模が違います。

運営開始	2019年7月から募集開始
運用期間	3カ月～5年10カ月
利回り	4.0～10.3％
実績総数	84件
投資額	1万円～
優先劣後出資	あり（劣後出資比率：案件毎に変動）
契約	匿名組合契約、任意組合契約
営業者報酬	–
公式サイト	https://cozuchi.com/

出金手数料は、ご登録の銀行口座に関わらず、月に1回まで無料
それ以降については一律330円

Funvest

Fintertech株式会社が運営を行なっております。
株主は、株式会社大和証券グループ本社が80％、株式会社クレディセゾンが20％となっており安心感があります。
不動産投資ですが、無担保・無保証なので親会社の看板をどこまで信用するかです。

運営開始	2018年4月（2021年11月から募集開始）
運用期間	3カ月～12カ月
利回り	2.25～4.5％
実績総数	53件
投資額	10万円～
優先劣後出資	なし
契約	匿名組合契約
営業者報酬	不明
公式サイト	https://ftt-funvest.jp/

振込手数料：　無料（分配金の配当、償還時）

ジョイントアルファ

穴吹興産株式会社が運営を行なっております。
東京証券取引所スタンダード市場へ上場(8928)しており安定した業績を上げています。
マンション分譲は四国で首位級でマンション向け電力供給や人材派遣、ホテル運営など多角化を進めおり安定性があります。

ファンドは１件の不動産の場合と２０数件の不動産を合わせた場合、グループ会社にホテルを賃貸で貸す場合などがあり、賃貸料から経費を差し引いた金額が配当金になり、想定収支スキームとして、分かりやすく掲載されています。
劣後出資比率がホテルだと５：５、通常の賃貸だと７：３　～　８．５：１．５とかなり高く設定されており安心感があります。

運営開始	2019年05月から募集開始
運用期間	6カ月～12カ月
利回り	2.6～6.0％
実績総数	28件
投資額	10万円～
優先劣後出資	あり（劣後出資比率：案件毎に変動）
契約	匿名組合契約
営業者報酬	利益の劣後分配（残余利益分配）
公式サイト	https://join-to.jp/